山林買取について|株式会社優林

山林売却や処分をご希望される方に、その方法や手順、売却時の税金などの注意点をご説明させて頂きます。

お客様が所有されている山林の使い道やメリットが無い、相続はしたが見た事も行った事も無い、維持や管理が大変で売却を検討している方は、ぜひご覧ください。

山林売却する際、以下の様な流れになります。

①.山林の「登記簿謄本」又は「固定資産税通知書」のご用意

②.山のプロ（有限会社優林）へ山林状況や調査、価格選定の調査依頼

③.現地調査を開始

④.お客様と山林の譲渡契約を締結、売却代金を決済

この様な流れとなります。

山林売却をご希望される場合、事前の調査が必要となります。

対象となる山林の「登記簿謄本」または「固定資産税通知書」をご用意ください。

登記簿謄本には地番や現在の所有者、山林・原野・雑種地などの地目が記載れています。

法務局で取得可能です。

固定資産税通知書はお客様「所有者様」宛に毎年送られてきております。

山林調査は、まず所有者様に関する情報や、隣地との境界、権利関係確認します。

後々調べてみると、山林が他人との共有名義だったり、図面が古すぎて境界がはっきりしないなどがよくあります。この様な場合は共有者への聞き取りを行ったり境界線の策定、隣地所有者との調整などが必要となってきます。

調査が完了し問題無ければ、山林全体の調査に進みます。土地について地目や面積、接道の状況、傾斜等考慮、立木について樹種や樹齢、手入れの状況、伐採や伐出の難易度など考慮し、市場の価格（木材）を参考に調査致します。

最後に土地と立木の調査金額を合算し、山林の価格を算出します。

調査が完了し問題無ければ、山林全体の調査に進みます。土地について地目や面積、接道の状況、傾斜等考慮、立木について樹種や樹齢、手入れの状況、伐採や伐出の難易度など考慮し、市場の価格（木材）を参考に調査致します。

最後に土地と立木の調査金額を合算し、山林の価格を算出します。

また山林内に入り現状や立木の種類、生育状況、間伐、下刈の有無等を改めて確認、倒木や林道等の管理状況などを確認、登記簿情報と違いが無いか確認します。

山林調査終了後、調査結果をお客様にお渡しします。

調査内容、価格査定結果にご納得頂ければ山林の譲渡契約を締結し、売却代金を決済致します。

山林を相続する際、相続対象となる山林の調査を行う必要があります。

所有者の高齢化や地形変化、権利書の紛失による場所の特定ができない、共有名義の所有者が見つからないなどで権利関係が整理できないなどが調査で起こる事があります。

山林相続の為自宅を調べると100年以上前の権利書が出てくる場合があり、所有者や記載された場所も曖昧で、現在の登記簿や公図と一致しない事があります。

境界線は尾根や谷に沿って定めていますが、場所によっては石や立木が目印になっており、境界を決めた当事者が他界して詳しい状況が分からなくなってしまい、代を経るごとに境界が曖昧になり売却・相続時に問題となってしまいます。

また権利書が何十年も放置され、いつの間にか紛失してしまう事もあります。

再調査するにも、所有者様の高齢化や代替わり、地形変化などで土地所有者や境界線が分からない事が多々あり、特定に時間を要してしまいます。

無駄な出費やトラブルを防ぐ為にも山林相続は早めに行っておく事が大事です。

「森林簿」は主に森林にどんな種類の樹木が植生しているかや、林齢や土地の状態など、森林資源に関する情報が記載されております。

森林簿は各都道府県によって作成されています。

「森林計画図」は各都道府県が地域の森林管理、施業計画を立てる上で作成されたもので、行政区界、林小区界、林道等示す地図になります。

これらは所有森林の所在地、市町村の林務担当課、都道府県の林務担当課、森林組合等で確認する事ができます。

山林の評価方法は国税庁ホームページの法令解釈通達「第4節　山林及び山林の上に存在する権利」上に評価の方式が記載されています。

国税庁ホームページ　第4節　山林及び山林の上に存在する権利

評価対象となる山林は純山林、中間山林、市街地山林、保安林、特別緑地保全区内の山林などに分類されます。また貸付られている山林の場合や、土地の上に存在する権利（貸借権、地上権、地役件）が咬合する場合の山林評価に関する記載もあります。

税法上山林評価は単に土地の価格だけを見るものではなく、山林の傾斜や地質、伐採した木材搬出の利便性、売買価格の実例、不動産鑑定士の意見なども考慮されます。

純山林の価格は、その山林の固定資産税評価額に、地勢、土層、林産物の搬出の便等の状況の類似する地域ごと、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する（昭41直資3-19・昭45直資3-13改正）

また市街地にある山林は宅地並みの評価になりますが、宅地転用した場合に想定される造成費や整地費用が控除され、宅地転用できない場合は、近隣の純山林と同様に評価されます。

保安林の固定資産税は非課税ですが、評価方法は定められており、保安林は立木の伐採が制限される為、その分の控除があります。

その他、賃借権、地上権等が設定されている山林は、その価値に対する控除があります。

固定資産税は土地や家屋、償却資産の所有者に対してかかる地方税で、山林も対象です。

固定資産税の税率は1.4％で毎年1月1日の時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている物が、固定資産の所在する市町村に納付します。

固定資産税はまず、土地や家屋、山林の評価額から課税標準額が算出され、課税標準額×税率(1.4％)＝固定資産税という形で税額が決まります。

土地の評価は主に路線価方式を用い家屋の評価は再建築価格という理論上の建築価格から評価額を算出し課税標準額はその7割程度になります。

課税標準額は地目によって異なり、山林の土地は宅地よりも評価が大きく下がります。その為、山林の固定資産税は非常に安くなります。

課税標準額は3年に一度評価替えが行われ、利便性の向上といった条件や、土地家屋の実勢価格が反映されます。この評価替えは「基準年度」と呼ばれます。

また分筆・合筆された土地や新築・増築された家屋は翌年に課税標準額が決まります。

課税標準には特例が設けられ住宅用地に対する課税標準の特例処置が適用される場合や、新築住宅・認定長期優良住宅などの税額控除が適用される場合は課税標準が低く算定されます。

課税標準には免税点があり、土地の場合（同一者が同一市町村内に所有する合算した全ての土地）は30万円未満、家屋の場合は20万円未満が非課税となります。ただし市町村によっては免税点が異なる場合もあります。

また所有している山林が保安林の場合、固定資産税が免除され非課税となります。他にも不動産取得税、特別土地保有税は課税されず相続税や贈与税も評価の際に3～8割が控除されます。

保安林について　保安林とは

所得税には「山林所得」という林業経営者向けの区分が設けられており、山林譲渡や立木の伐採で得た所得は山林所得として一般の所得税とは異なる計算方法を用います。
ただし山林を取得してからの期間に制約があり、5年経過しないと山林所得として認められません。また山林譲渡する場合の土地については譲渡所得になります。
山林所得は他の所得と別けて課税額を計算する分離課税となり、5分5乗方式という特別な方式で所得税額を計算します。
山林所得は林業経営者にとって馴染み深い税金で「長い期間をかけて木を育てる」という林業の経営スタイルに配慮した制度や特例が設けられています。

山林所得とは、山林の立木を伐採して譲渡したり立木のままで譲渡することによって生ずる所得の事で、山林から立木を伐採して取引先や市場に販売したり山林を立木売りした収益が対象となります。
ただし山林所得には期間の制約があり、山林を取得してから5年以内に伐採又は譲渡した場合は山林所得にならず事業所得か雑所得になります。
また山林を山ごと譲渡する場合の土地の部分は譲渡所得となり、山林所得が5年以上の保有に限った区分であることには理由があります。山林の立木は長い期間をかけて育成するのに対し、伐採すると一時に多額の収益が発生し累進税率の下では不利になるためです。

山林所得は他の所得と別けて課税額を計算する分離課税方式となっています。また、山林所得の金額は基本的に以下の式によって算出します。
総収入金額 – 必要経費 – 概算経費 – 森林計画特別控除 – 特別控除額(最高50万円) = 山林所得の金額
山林所得には植林や伐採にかかる必要経費、さらに長期間保有した山林に対する概算経費控除や森林計画特別控除が設けられ、総収入から差し引くことができます。

①　総収入金額
山林の立木を伐採したり、立木のままで譲渡した対価が総収入金額となります。
ただし立木を自家消費した分も総収入金額に算入する必要があります。例えば自分の山林で立木を伐採して自宅や小屋を建てるような場合はその木材を時価換算して算入します。

②　必要経費
山林の育成や搬出にかかる費用は必要経費として総収入金額から差し引く事ができます。
山林の購入費用をはじめ植林や苗木の購入等の植林費、下草刈りや枝打ちなどの育成費、林業機械の減価償却費や森林組合費等の管理費、伐採費、搬出費、仲介手数料などの譲渡費用、さらに災害による損失も必要経費となります。

③　必要経費の特例
必要経費には長年に渡り山林所有者に適用される概算経費控除という特例があり、15年前の12月31日以前から所有していた山林を伐採又は譲渡した場合は、収入金額から譲渡費用を差し引いた金額の50％にプラスし、さらに譲渡費用を必要経費にする事ができます。

④　森林計画特別控除の特例

森林計画とは山林所有者やその経営の委託を受けたものが1つにまとまった森林を対象として、5年1期で森林施業と保護について作成する計画のことです。

その森林経営計画に基づいて山林を伐採したり、立木のままで譲渡した場合には、必要経費にプラスして森林計画特別控除の特例が適用されます。

森林計画特別控除の内容は以下の通りです。イとロのうち、いずれか低い方の金額（概算経費率によって必要経費を計算した場合はイの金額）が適用されます。

イ、収入金額基準
山林の収入金額 – 譲渡費用 = A

１.　Aの金額が2,000万円以下の時　　A × 20%
２.　Aの金額が2,000万円を超える時　A × 10% + 200万円

ロ、所得基準額
（A – 譲渡費用 × 50%) -（Aに対応する部分の必要経費 – 譲渡費用）

⑤　収用などにより山林を譲渡した場合の特例

国や自治体の開発等で山林が収用された場合は5,000万円の特別控除の特例か、代替資産を取得した場合の課税特例のどちらかを適用する事ができます。

山林所得に対する所得税の税率は一般の所得税とは異なります。

山林所得金額　　　所得税の税率　　　控除額
1,000円　　 ～ 　　9,749,000円 　　5% 0円
9,750,000円　～　16,499,000円 　  10% 487,500円
16,500,000円　～ 34,749,000円 　  20% 2,137,500円
34,750,000円　～ 44,999,000円 　  23% 3,180,000円
45,000,000円　～ 89,999,000円 　  33% 7,680,000円
90,000,000円　～ 199,999,000円 　40% 13,980,000円
200,000,000円 ～ 45% 23,980,000円

山林所得から税額を計算する場合は、他の所得と合計せず5分5乗方式という異なる計算方法を用います。

山林所得 × 1/5 × 税率 × 5 = 税額

山林所得は年度によって計算方法が改定される場合があります。正しい税額の計算方法は税理士又は税務署に問い合わせるようにしてください。

国税庁 山林所得のページ　山林所得

山林所得　申告の記載例　平成29年分山林所得の申告のしかた（記載例）｜国税庁